Sette byens boligmarked på hodet?

januar 22, 2013

STERK ETTERSPØRSEL

Mennesker som kommer til Norge har behov for arbeid og tak over hodet. Sysselsettingsbehovet, spesielt innen visse bransjer, er for tiden meget stort. De nye gruppene arbeidsinnvandrere til norsk industri og byggbransje har en høyere inntekt enn tidligere innvandrergrupper. Vi trenger denne ekstra arbeidskraften i Norge for å holde hjulene igang! Etter hvert kommer også familien til Norge og flere ønsker å bosette seg over lenger tid.

Da øker etterspørsel etter boliger mer fundamentalt enn ved kortvarige opphold ved tidsbegrensede oppdrag. Vi ser også oftere eksempler på at polske familier kjøper egen bolig (se oppslag http://www.osloby.no/nyheter/Polakkene-bosetter-seg-i-Norge-5323821.html).

STORBYEN LOKKER

Samtidig er det slik at en stor andel av innvandrergruppene kommer til hovedstaden og de større byene. Det er slik at konsentrasjonen til Oslo, Akershus, Rogaland og Hordaland av alle innvandrere ligger på mellom 60 og 70 prosent andel av samlet innvandring til Norge. Derfor må det bygges mer, og kanskje spesielt tilrettelagt for grupper med svakere kjøpekraft enn nordmenn flest. Samtidig blir leiemarked også påvirket av «nye nordmenn» som kommer til landet.

50% ARBEIDSINNVANDRING

Innvandring som skyldes arbeid eller søken etter jobb er blitt klart største gruppe med rundt halvparten de siste årene. Det følger av utvidelse av EU i 2004 og enklere tilgang på ansatte fra nye land som Polen og Litauen. Den klart største gruppen innvandrere  i Norge i starten av 2013 er polakkene, som i stor grad skyldes byggeboom og veiprosjekter. Se figur:

Arbeidsinnvandring - mest fra Polen

SETTE BYENS BOLIGMARKED PÅ HODET?

I en rapport utført for Selvaag Bolig har NyAnalyse funnet at boligbehovet mot 2020 blir kraftig påvirket av den høye innvandringen. Dagens Næringsliv introduserte saken slik «Økonom tror Oslos nye innbyggere vil sette byens boligmarked på hodet», lenke her http://www.dn.no/eiendom/article2546967.ece

Det er kanskje å sette det på spissen, men det er drivkrefter som påvirker markedet. Basert på beregningene fant vi følgende viktige funn som et utgangspunkt for boligbyggingen fremover:

  • I middelalternativet for innvandring vil vi nasjonalt trenge ca 162.000 flere boenheter som følge av innvandringsvekst alene innen 2020.
  • I et scenario med høyere innvandring, fortsetter som i 2011, øker behovet nasjonalt med ca 42.000 boenheter til 204.000 boliger.

Regionen Oslo og Akershus vil trenge rundt 50.000 flere boliger i middelalternativet, men ytterligere 12.000 boliger i et scenario med høyere innvandring fremover.

Det er altså ganske store endringer i innbyggertallet vi snakker om, og dette må våre politikere se nærmere på! Er det riktig type boliger som bygges? Er det tilpasset økonomi og behov?

Ja, hvor skal vi bygge og hvor skal vi bo frem mot 2020?

Advertisements

Boligbonanza: Nordmenn handlet bolig for 100 milliarder!

november 14, 2012

De nyeste tallene fra SSB viser hvor sterk boligomsetningen er i 2012. I løpet av 3.kvartal var omsetningen av bolig, hytter og annen eiendom på 95,3 mrd kroner. Veksten er på 12 % målt mot 3.kvartal ifjor, og antall salg er økt med kun 2%. Aldri noensinne har ett enkelt kvartal hatt så høy boligomsetning.

Ola og Kari kjøper bolig som aldri før – og prisene har steget videre med ca 7% siden fjoråret. En gjennomsnittlig pris på bolig i Oslo er økt til 4,3 millioner kroner! For AS Norge er snittprisen på bolig, i følge SSB, på nær 3 millioner kroner. I Finnmark, Hedmark og Oppland lå boligomsetning per salg på ca 1,8 millioner. Det er altså store regionale forskjeller i boligmarkedet.

For Rogaland, Oslo og Akershus ligger bolig- og eiendomssalget (målt ved tinglysning) i 3.kvartal i år, på ca 14 milliarder kroner over 3.kvartal 2009. Det ser ut som at omsetningstallet for Rogaland og Oslo har steget med 50-60 prosent på 3 år. Dette følger av en kombinasjon av flere salg og prisøkninger, og det kan være ulik størrelse på objektene. For hele landet har omsetningsverdien steget med 30 mrd siden finanskrisen traff oss i 2008/2009.

Nordmenn sparer i bolig. Nordmenn konsumerer i bolig, og noen spekulerer også i bolig. Ja, det er også en måte å skjule formuesskatt på.

Samlet sett betyr dette at året 2012 blir «all time high» på antall boligsalg, omsetning og prisnivå – hvis ikke ragnarokk treffer oss i løpet av 1,5 måned.

Vi ser at norsk økonomi vokser med 3-4% og at lønningene stiger med 4%. Samtidig er rentene rekordlave, og ikke tilpasset en arbeidsledighet på 2,5-3%. Utenfor Norge er makrobildet langt tristere.

Huseiernes landsforbund og NyAnalyse slipper snart en fersk boligrapport om utviklingen i 2013. Så følg med videre på bloggen!

Tallene fra SSB finner dere her http://www.ssb.no/eiendomsoms/

Nyeste tabell om innbyggervekst; På topp for innenlandske flyttinger er kommuner som Fredrikstad, Bærum, Sandnes og Trondheim


Boligpriser og bølge av sør-europeere til Norge

februar 1, 2012

Lenke til Rapporten hvor dette står nærmere omtalt og sak fra Nettavisen her http://www.huseierne.no/om-oss/nyheter/markedsrapport/

http://www.na24.no/article3326540.ece

2012 blir et spennende år i boligmarkedet. Vi fortsetter inn i en periode hvor usikkerheten i verdensøkonomien er høy. Norge er et av landene hvor mange arbeidsledige ønsker å flytte for å lete etter jobb. Hvis mange flere innvandrer til Norge, kan allerede høye boligpriser bli enda høyere. Dette kommer frem av en ny boligmarkedsrapport fra Huseiernes Landsforbund og NyAnalyse.

I hele EU er det rundt 23 millioner arbeidsledige, omlag 5,5 millioner av disse var under 25 år. Spania, Frankrike, England og Tyskland er landene med høyest antall ledige. I disse fire landene alene er det registrert over 13 millioner arbeidsledige, hvor over 3 millioner av disse er under 25 år.

Visste du at det i dag bor over 55.000 polakker, 32.000 svensker og 22.000 tyskere i Norge. Sammen utgjør de en stadig større gruppe av innvandrere i Norge. Ved inngangen til 2011 hadde totalt en halv million mennesker reist fra hjemlandet sitt for å starte et nytt liv her i nord. Da trenger de tak over hodet, dvs bolig.

Før 1990 var det ikke flere enn 150.000 innvandrere i Norge, så flyttet det 70.000 hit i løpet av 1990-tallet og ytterligere 220.000 i tiåret som fulgte årtusenskiftet. På bare ett år, i 2010, kom det ytterligere 40.000 mennesker.

I SSBs fremskrivninger tror man at innvandringen vil ligge på rundt 40.000 mennesker de neste årene. Det er dette nivået innvandringen har ligget på siden 2007. Innvandringstallene er usikre, og det kan komme flere mennesker enn de anslagene som i dag legges til grunn. En økning i netto tilflytting på 20.000 mennesker i løpet av 2012 og 2013 er en helt reell mulighet. Det betyr ca 25% flere innvandrere årlig. Norge fremstår som et paradis sammenliknet med mange andre land i Europa. Klima og språk er to ulemper.

Fra de fleste landene i EU-sonen kan du komme som arbeidsinnvandrer hvis du har høyere utdanning eller fagutdannelse. Du trenger ikke å ha jobb før du kommer til Norge, men fast arbeid er en av forutsetningene for å få godkjent tillatelse til å  bli værende over lengre perioder (ut over 6 måneder).

Hvis innvandringen til Norge blir høyere i de neste årene vil det trolig skyldes en ny trend, nemlig at unge faglærte fra sør- og vest-Europa kommer til Norge for å arbeide. Innvandringen fra landene sør i Europa er i dag begrenset. Men de tre siste årene har gruppen innvandrere med bakgrunn fra PIIGS-landene vokst med 30 prosent.

Hvor vil arbeidsinnvandrerne bosette seg?

NyAnalyse har gjort en beregning for Huseiernes landsforbund basert på hvor innvandrere har bosatt seg og hvor mange som bor i hver husholdning.

Ca 20.000 innvandrere utover gjeldende anslag i 2012-2013 kan bety et behov for så mye som 10-12.000 nye boliger. Hele 4 av 10 innvandrere bor i dag i Oslo eller Akershus, men en stor andel bor også i Rogaland og Hordaland (18 %).

Vi kan illustrere hvor 20.000 innvandrere vil bo geografisk i en figur her:

For mer informasjon eller nedlasting av hele rapporten, se Huseierne.no eller NyAnalyse.no


Fornuftig ran av rik middelklasse?

oktober 27, 2011

Idag kom Civita med en rapport som tar for seg en ny reform av skattesystemet i Norge. Det er spesielt fjerningen av rentefradraget for boliglån i personbeskatningen som er kontroversielt. Ifølge rapporten en «kjent og kjær» fradragspost i selvangivelsen hvert år. Helt enig det.

Jeg vil gjerne berømme Civita for å starte en viktig debatt om hvordan boligbeskatningen bør endres de neste 10 årene. Det er faktisk flere alternativer enn «statlig eiendomsskatt». Dette er en rapport som passer perfekt inn i mandatet til en liberalkonservativ tenketank. Ingen politiske partier kommer på slike radikale reformer på egen hånd. De trenger hjelp til å se helheten.

Så til mine tanker om selve forslaget.

Ved første øyekast ser det ut som at boligeiere i hele landet, særlig de med høyest gjeldsgrad, skal få svi. Samtidig skal gutta boys med høyest formue slippe formuesskatten. Dette er like umulig som en snøball i helvete, sa Valebrokk i E24 på seminaret i dag.

Men reformen inneholder flere elementer. De rundt 40 mrd kroner som hentes inn i ett «normalår» fra rentefradraget (boligsubsidien), kan brukes til å sette ned skatten på arbeid med 2-4 prosentpoeng og fjerne formuesskatten. Det betyr at nordmenn flest får skattelette og større incentiv til å jobbe, mens boliginvesteringen blir dyrere enn idag. Netto vil skatten slå veldig ulikt ut for ulike grupper. På det punktet kunne rapporten hatt mer utdyping.

  • Er det slik at 68’erne med formue og delvis nedbetalte lån tjener, mens 30-50 åringer mister fordeler?
  • Hvordan slår det ut for storbyene vs bygdene?
  • Har Civita innført en ny distriktspolitkk med straff for store boligeiere i storbyen (høyest fordel av gjeldsfradrag, men også høyere inntekt)?

På den annen side er intensjonen veldig riktig med fokus på mindre spekulativ boliginvestering i bolig nr 2 og 3. Idag fungerer også formuesskatten slik at eiendom er beste måten å gjemme bort formue. Jens Ulltveit-Moe var klar på at de rikeste tjener mest på dette og rentefradraget i dagens system. Det er vanskeligere for unge, uten foreldrehjelp, å kjøpe egen bolig. De unge 60-åringene som tar ut pensjon (og jobber), kan øke temperaturen i boligmarkedet enda mer.

Jeg kjøper uten problem at næringsvirksomhet, særlig i distriktene, sliter med en særnorsk formuesskatt. Det må i noen tilfeller tas ut over 900.000 kr i utbytte for å betale drøyt 600.000 kr i formuesskatt. Andre land har fjernet skatten på formue, men har ofte mer skatt på eiendom. Etter at Giske og LO-lederen har stilt spørsmål om dette, tror jeg formuesskatt på næringsvirksomhet kan bli fjernet uansett.

En tankevekker er at folk er tilpasset med et boligkonsum som er preget av skattesystemet og forventninger rundt fremtidig inntekt. Derfor kan ikke endringene komme for raskt. Forutsigbarhet er også ett hensyn. Og kanskje det er bedre å konsumere i bolig enn i andre luksusgoder som raske biler, fancy båter og dyre utenlandsreiser? For hvor skal et oljedopet samfunn bruke de nye inntektene? Jeg tror også vi trenger mer analyse på hvor høy gjeldsgraden er ift. husholdningsinntekter og reserver.

Det er veldig bra at Civita tar opp spørsmålet om dynamiske virkninger ved skatteendringer. Jeg tror at en nøkkel for neste skattereform vil ligge i en forståelse av positive langtidseffekter. Det gjelder på arbeid, men like viktig for formuesplasseringer og investeringer (dvs jobber).

Innbyggere av oljelandet Norge er jevnt over fornuftige. Hvis de får skattelette på arbeidsinnsatsen først, og ser at bedriftene blir tryggere ved lavere skattebyrde, kan de la reformen modne. Bolig er jo det nærmeste vi kommer «hellige kuer» her til lands.

Hvis vi får beskjed om at rentefradraget trappes ned over 10 år, tror jeg folk flest klarer tilpasningen. Og hvis det stabiliserer økonomien og holder oss unna boligbobler, er det verdt innsatsen.

To alternativer som kan vurderes er å skjerme egen bolig ved fortsatt rentefradrag, eller halvere rentefradraget på fem år. Men da blir proveny til lavere skatt på annet mye mindre.

Med tanke på landets beste, kan reformen være et fornuftig ran av middelklassen, som absolutt fortjener videre diskusjon fremover!


Rentesjokk eller boligboble!

oktober 26, 2009

Norges Bank er i trøbbel. Setter de opp renten på onsdag vil valutamarkedet ta det som et signal på Norge som et annerledesland. Penger å tjene på rentedifferanse de neste par årene. Da vil 10.000-20.000 jobber i k-sektor og industri gå nedenom.

Setter de ikke opp renten blir det enda litt bedre å låne til bolig eller annen eiendom. En ny eufori i boligmarkedet som vi hadde i 2007.?

Det er riktig at nordmenn er boligomane og låner på forventet livsinntekt. Høy utdannelse og gjennomgående godt jobbmarked tilsier at det er fornuftig nok for de fleste. Livsstilen i dette kalde landet i nord, er at man bygger sitt hjem og sparer til pensjon i sitt hjem. Og sparer i hus og ikke i aksjer (bedrifter). Det er fordi nordmenn er glad i håndfaste verdier og risikoaverse i legning…

 Det er ikke sikkert Gjedrem har rett når han påkaller skattesystemet som årsaken bak norsk boligprisvekst. I perioden 1990-2004 var faktisk boligprisvekst lavere enn de fleste andre land i Europa.

Det var først da renten kom historisk lavt, ble holdt lav lenge, BNP veksten var 5% i 3 år sammenhengende (2005-2007) og innvandringen var stor, sysselsettingen steg mye – at Norge tronet på topp i boligpris vekst i 2007 – over +10%. Så falt det tilbake med 7% i 2008. Poenget mitt er bare at rente, konjunkturer og reallønnsvekst er mye viktigere enn skattesystemet for boligprisvekst over tid.

Spania er det landet som har hatt høyest boligpris økning på 2000-tallet før finanskrisen, men som samtidig har relativt høy bolig/eiendomsbeskatning. Det er ikke 1:1 forhold her, Gjedrem. Videre er avdragsfrihet, rammelån og bidrag fra foreldre/besteforeldre nokså viktige effekter utenom modellen til Norges Bank. Urbanisering og høyt antall skilsmisser spiller også en rolle!  Nemlig etterspørsel.

Det vanskelige dilemmaet for Norges Bank er reelt nok – trygge jobbene, hindre for tøff omstilling eller ta sjansen på boligkrakk senere. Eller den dose medisin som sikkert kommer, noe oppover på renten – men med prat om at det kan ta tid – og vil avveies nøye ift nye signaler ute og hjemme.

Men Gjedrem:  det er feigt å legge skylden på skattesystemet denne gangen!

**

Låt:  Our house – Madness (1982-83)